Novembre 30, 2022

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Il 4% è il “numero magico” per i tassi ipotecari che perforano il mercato immobiliare (e le azioni)?

Il 4% è il "numero magico" per i tassi ipotecari che perforano il mercato immobiliare (e le azioni)?

Il numero magico nel 2018 era di circa il 4,8%. Nel 2006 era di circa il 6%. Ma con i prezzi delle case di oggi? Ecco i segni.

di Lupo Richter di Via del lupo.

Il tasso di interesse settimanale medio per i mutui a tasso fisso a 30 anni con saldi dei prestiti corrispondenti è salito al 4,06% per la settimana terminata il 18 febbraio, la seconda settimana consecutiva al di sopra del 4% e il più alto da luglio 2019, secondo Mutuo. Associazione banchieri oggi. Il tasso medio dei mutui a tasso fisso a 30 anni assistiti da FHA è salito al 4,09%.

Allora, dov’è il numero magico oltre il quale questo mercato immobiliare molto gonfio inizia a sentire la pressione degli alti tassi ipotecari?

Ma i tassi ipotecari sono ancora ridicolmente bassi, di fronte all’inflazione CPI che è balzata al 7,5% e ora è ancora Alimentato dalla continua soppressione dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve e dal quantitative easing, il raggiungimento di questo obiettivo La Fed più sconsiderata di sempre.

Il “numero magico” nel 2018.

Nell’autunno del 2018, con i tassi ipotecari che si avvicinavano al 5%, il mercato immobiliare ha iniziato a crollare e le azioni sono scese. Il numero magico all’epoca sembrava essere intorno al 4,8% e quando i tassi sui mutui sono aumentati rispetto a settembre, tutto ha iniziato a crollare.

Dopo che l’S&P 500 è sceso di circa il 20% entro il 24 dicembre 2018 e con l’indebolimento del mercato immobiliare, il presidente della Fed Powell ha ceduto al martello quotidiano di Trump e ha fatto la svolta ormai famigerata.

Tuttavia, a quel tempo, all’inizio del 2019, l’inflazione era meno L’obiettivo della Fed, misurato dal parametro “core PCE”, è dell’1,6%, il che ha dato a Powell una foglia di fico.

Ora l’inflazione è la peggiore degli ultimi 40 anni e sta aumentando, e Le “spese per consumi personali di base” gonfiate sono 2,5 volte L’obiettivo della Federal Reserve. È l’inflazione ora che sta battendo Powell su base giornaliera: si è reso ridicolo chiamando questo mostro che ha scatenato “temporaneamente” quando tutti sapevano già che sarebbe salito a un livello più alto.

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Allora dov’è il numero magico questa volta dopo il quale il mercato immobiliare inizia a sentire la pressione?

Le richieste di mutuo per l’acquisto di una casa sono diminuite drasticamente per tre settimane consecutive, in coincidenza con l’aumento dei tassi ipotecari, e nella settimana terminata il 18 febbraio hanno raggiunto i livelli più bassi per un breve periodo nell’agosto 2021, quindi durante il periodo di chiusura, a entra in fondo. Dall’intervallo nel 2019. L’indice MBA Mortgage Applications è sceso del 28% dai massimi della pandemia nel gennaio 2021 (dati tramite Investing.com):

“Numero magico” 2006.

Non mostrato nel grafico: al culmine della bolla immobiliare 1, nel gennaio 2005, l’indice Buy-Mortgage dell’MBA ha raggiunto 500 – il doppio del livello odierno – prima di crollare.

A quel tempo, la Fed era nel mezzo di un ciclo di rialzo dei tassi, portando il tasso sui fed funds dall’1,0% nel giugno 2004 al 5,25% nel luglio 2006, spingendo il tasso medio sui mutui ipotecari a 30 anni al 6,4%. In quel momento, il mercato immobiliare iniziò molto lentamente a crollare.

L’indice Nasdaq ha iniziato a scendere nell’estate del 2007, e a poco a poco tutto è esploso in modo globale, punteggiato dal crollo della Lehman nel settembre 2008.

Tassi ipotecari elevati, quando i prezzi delle case sono già alti, sono molto impegnativi nei mercati immobiliari. E i tassi di interesse più elevati sono generalmente duri per le azioni.

Allora, dov’era il numero magico in quel momento? Apparentemente il 6,4% per un mutuo a tasso fisso di 30 anni, a prezzi immobiliari di bolla 1, era al di sopra del numero magico.

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Le richieste di mutuo diminuiscono.

L’aumento dei tassi ipotecari significa che le famiglie stanno mettendo in difficoltà il rifinanziamento dei loro mutui. Ciò sta accadendo nonostante la storica esplosione dei prezzi delle case che porta con sé una grande quantità di patrimonio immobiliare che può essere estratto con un riferimento di prelievo di cassa.

L’indice MBA Mortgage Refinance Applications è sceso al livello più basso da giugno 2019 ed è inferiore del 74% ai massimi epidemici: i tassi ipotecari stanno appena iniziando a salire e sono ancora ridicolmente bassi, dato che l’inflazione CPI è aumentata vertiginosamente fino al 7,5% (dati tramite Investing. com):

Il numero magico ora.

Gli acquirenti per la prima volta, di fronte a tassi ipotecari elevati e prezzi in aumento, si sono già ritirati da questo mercato ridicolmente gonfiato dalla Federal Reserve, mentre investitori e acquirenti di contanti si sono accumulati nel mercato.

A gennaio, gli acquirenti per la prima volta sono scesi a solo il 27% degli acquisti totali di case, in calo dal 30% di dicembre e dal 34% in tutto il 2021, secondo la National Association of Realtors.

Andando avanti, “alcuni acquirenti di reddito medio che si qualificavano a malapena per un mutuo quando i tassi di interesse erano bassi, ora non potranno permettersi un mutuo”, ha affermato NAR.

Con ogni aumento dei prezzi delle case e con ogni aumento dei tassi ipotecari, più strati di potenziali acquirenti vengono spazzati via dal tavolo. All’inizio nessuno se ne accorse, ma poi gli strati iniziarono ad accumularsi e, ad un certo punto, gli acquirenti ordinari, come gli acquirenti per la prima volta, iniziarono a indebolirsi. Questo è ciò che vediamo ora.

All’inizio, gli acquirenti e gli investitori in contanti potrebbero essere in grado di fare la differenza. Questo è ciò che è successo durante il periodo della “Bolla edilizia 1”, in parte trainato dagli investitori, che sono poi diventati il ​​fulcro della crisi dei mutui quando si sono allontanati da molte proprietà contemporaneamente.

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Secondo NAR, gli investitori individuali, o acquirenti di seconde case, si sono accumulati nel mercato e hanno costituito il 22% degli acquisti di case a gennaio, dal 17% di dicembre e dal 15% a gennaio dello scorso anno.

Tutti gli acquisti in contanti sono saliti al 27% degli acquisti di case a gennaio, dal 23% di dicembre e dal 19% di gennaio 2021, secondo un rapporto NAR.

Ma a gennaio i tassi ipotecari erano ancora compresi tra il 3,5% e il 3,7%, ben al di sotto della linea del 4%. In effetti, strati visibili di acquirenti per la prima volta stanno iniziando a uscire da un mercato gonfiato artificialmente dalle politiche monetarie sconsiderate della Fed, che ora si trovano ad affrontare tassi ipotecari in aumento ma ancora artificialmente bassi.

Quindi il numero magico ora per un mutuo a tasso fisso a 30 anni medio sembra essere un po’ al di sopra del 4%, il livello al quale strati di potenziali acquirenti, come quelli che acquistano per la prima volta, scompaiono dal mercato. Questo sta già accadendo.

Per ora, come l’ultima volta, gli investitori entusiasti stanno facendo la differenza, ma se impariamo qualcosa dal disastro di 15 anni fa, l’entusiasmo degli investitori svanirà anche in questi mercati ridicolmente gonfiati quando i tassi di interesse salgono di fronte all’aumento dei prezzi delle case. è il caso in Le bolle immobiliari più lussuose d’America:

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